オープンシステムOpensystem

原価で建てるオープンシステム

オープシステムは株式会社イエヒトが提唱する、建築家と建てる
注文住宅の工事手法。
すでに全国で4000棟以上の実績があります。
専門工事業者との直契約で人件費・資材・工期の無駄をカット、
建築家と建てる注文住宅をミニマルコストで。
それを可能にするのがオープンシステムです。

オープンシステムとは
  1. 1特 徴
  2. 2見 積
  3. 3資 材
  4. 4工事費
  5. 5資 金
  6. 6支 払
  7. 7融 資
  8. 8リスクヘッジ

1工事:脱多重構造で無駄をカット

オープンシステムの最大の特長は、依頼者が
実際に工事を行う工事業者と工事契約を結ぶこと。
当たり前のようですが実は違います。
一般的な多重下請け構造では、現場職人は下請けで
依頼者とは直接の契約関係がありません。
オープンシステムでは、依頼者は実際に工事を請負う
業者と契約し、工事の中間流通をカット。
工期の短縮やコストダウン効果を期待できます。

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オープンシステムの特徴

依頼者と現場工事の間には、ハウスメーカーや工務店、下請け、孫請けなど多くの中間流通が
存在します。
木材や住宅設備機器においても、メーカーから一時卸、問屋、建材商社、小売店など中間流通が
存在する仕組みは同様です。
いずれも消費者は、商品やサービスの原価に、複数の中間業者の利益や危険率が含まれた
商品価格の、総額を支払うことになります。

様々な理由から中間流通の必要性はありますが、住宅建築という大きな買い物では、
過大すぎるプロセスをショートカットすることが、消費者の大きなメリットにつながります。

詳細はオープンシステムのサイトでご確認ください。

→ オープンシステム

2見積:相見積で明朗会計

オープンシステムの”オープン”とは、コストの
すべてが依頼者に開示されていること。
工事の見積は電気・設備・鈑金など業種ごとに信用できる
複数の業者からとります。
提出された見積は比較一覧にまとめ、依頼者が工事業者を選定。
業者情報、金額のわずかな差異まで、コストに関するすべての
情報が依頼者に開示される、これ以上ない明朗会計です。


断熱サッシと断熱扉

3資材:中間カットでコストカット

木材などの材料、ユニットバスなど住宅設備機器も
材木屋や建材商社から、卸価格で購入できます。
一般的に、工務店見積やショールーム価格と工務店への
納入価格には大きな差があり、依頼者には見えない
コスト負担となってきました。
オープンシステムでは相見積で金額比較し、メーカーや
ブランドの選択、購入の是非も、依頼者が自身の判断で
決定することができます。



第1種換気システム

4工事費:目を引くコストダウン効果

透明性が高く、工事費の無駄を排除。
コスト削減を期待できるオープンシステム。
一つの物件で、オープンシステムと一括請負工事の
見積比較を試みました。
結果、同じ物件、同じ図面にもかかわらず
1千万円から2千万円以上の差が出ました。

工務店に頼らないオープンシステムの価格優位性が
際立つ結果となりました。

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工事費の比較例

オープンシステムと他方式
同一物件における工事費の比較例

難易度の高い敷地と工事、設計の高額物件です。
住宅展示場にモデルハウスを持つクラスのハウスメーカー、公共工事Aクラスのゼネコンや
工務店など6社から見積をとりました。

一番高かったのは全国ブランドのハウスメーカーで8千万円超。
次いでハウスメーカーB社が約6千万円。
地域型のゼネコンや工務店は約4千7百万円から5千万円超。

オープンシステムでは、通常の工事では設定しない常駐スタッフを含めて約3千8百万円でした。

5資金:資金を無駄なく使いきれる

透明性が高く、工事費の無駄を排除。
コストダウン効果の高いオープンシステム。
でも一番大切なことは、依頼者が大切なご資金を
使途を明確にして無駄なく使えること。

依頼者の資金は最大限プロジェクトに使う。
この当たり前のことを実現できるのが、オープンシステムです。

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直接工事費の比較例

オープンシステムと他方式
同額のプロジェクト総額における直接工事費の比較例

工務店やハウスメーカーの場合、総額の30〜40%程度がモデルルームの建設費や維持費・
人件費・宣伝広告費などの販売管理費や本社経費・利益などの、工事とは関わりのない費用と
言われます。
3千万円の工事費なら、工事原価に当てられるのは2千万円前後。

オープンシステムでは建築家報酬以外はすべて工事と関連費用に使えます。

6支払:出来高払で倒産リスク回避

オープンシステムでは、工事費は原則、工事中毎月、
工事業者ごとに請求されます。
*引渡時のみ、最終支払いと同時履行
請求書は毎月、一旦設計事務所に集められ、内容をチェックし
一覧にして依頼者のもとへ届けられます。
一括請負形式のように工事費の先払いがないので、
万が一工事業者が倒産したり、災害などによる資材の欠品にも、
依頼者はリスクを最小限にとどめることができます。

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出来高払で倒産リスク回避

工務店やハウスメーカーでは、工事費は契約時・上棟時・竣工時の3回払いが一般的。
上棟時に2/3の工事費をが支払い済みになりますが、実際の工事はまだ始まったばかり。
工事中に工務店が倒産した場合、工事の前払い分が戻らないことが問題でした。

オープンシステムでは、工事期間中毎月、その月に終わった分の工事費が請求されます。
原則として工事費の先払いがないので、万が一、工事業者が倒産しても、依頼者は
支払った分の工事は受け取れることになります。
その場合、残りの工事については他業者が請負い、差額が発生する場合「建物登録」の
補償対象となります。

7融資:OS物件専用フラット35

(株)JOファイナンスサービスが、OS物件専用の
フラット35を提供しています。
借入期間中固定金利が続くフラット35は、保証料や繰上げ
返済手数料が要らず、厳格な設計審査で建物の安全性を
担保するすぐれた住宅専用の金融商品です。
借り手に多くのメリットがあるフラット35を
OS物件に精通したベテランスタッフが融資設定から
最終支払までサポートします。

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osフラット35

株式会社JOファイナンスサービスが提供する、オープンシステムに特化したフラット35。
ローンの設定から最終支払いまで、オープンシステムに精通した担当者が徹底サポート。
プロジェクトを資金面で支えます。

→ 株式会社Joファイナンスサービス

8リスクヘッジ:これだけは多重構造

工事前リスク:予算超過
工事契約は予算クリアを確認してから締結。
工事は契約締結後に着工するので、予算超過のまま
工事が始まる可能性ゼロ。
工事リスク:建物登録補償制度
オープンシステム物件は、もれなく補償制度のある
建物登録が適用されます。
竣工後リスク:建物登録+瑕疵担保責任保険
建物登録プラス、特定業者は法律に基づき「瑕疵担保責任保険」
に加入します。

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オープンシステム建物登録制度と瑕疵担保責任保険
瑕疵担保責任保険 オープンシステム建物登録制度

オープンシステム建物登録制度と瑕疵担保責任保険

オープンシステムでは、建物は工事期間中から竣工後まで独自の補償制度がカバ−します。
また該当業者は、法律で定められた瑕疵担保責任保険に加入し、建物には同保険の付保証明が発行されます。
詳細はメールや、セミナー・ご相談の機会にお問い合わせください。