家づくりの流れRoad map

家づくりの流れ

お問い合わせをいただいた時から竣工引き渡しまで、
建築家と建てる注文住宅の流れを、ご案内します。
設計監理契約から竣工引渡しまでにかかる期間は、
基本設計と実施設計に4〜6ヶ月、
工事の見積と申請業務に1〜2ヶ月、
建築工事に4〜5ヶ月程度を目安としています。

家づくりの流れ
  1. 1プロジェクトのスタート地点
  2. 2プロジェクトフレームの策定
  3. 3設計監理契約、設計着手
  4. 4基本設計、実施設計
  5. 5見積、業者選定、建築確認
  6. 6工事契約、着工
  7. 7建築工事、竣工引渡し
  8. 8竣工後の安心

1プロジェクトのスタート地点

プロジェクトの開始はご相談から。
ご興味をお持ちいただいたら、
メールか電話にてお問い合わせを。
セミナー、見学、ご相談、いずれも費用はかかりません。
漠然とした希望も、計画中の案件も。
お話しすることで、ご自身のご要望を発見されることも。
建築家とともにプロジェクトの輪郭を見つけましょう。

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注文住宅の3要素

①プロジェクト予算の把握
予算計画の策定に先立ち、プロジェクトにかける総予算を割り出します。
融資の実務までサポートするのがファイナンシャルプランナー。
当社では設計事務所の注文住宅を熟知した、下記2社をご紹介。

→ 株式会社JOファイナンスサービス @関西全域
→ FPフォートレス @京都

②土地の確保
敷地の目処はつきましたか。
これから土地を探される場合は、弊社でもお手伝いします。
地域密着の提携宅建業者が、お声掛けをお待ちしています。

③家づくりの夢
新しい住まいではどんな暮らしをしたいか。
ご夫婦で、ご家族で、希望を語り合いましょう。

2プロジェクトフレームの策定

建築家は、依頼者へのインタビューののち、
予算や法令規制、諸条件を考慮して、プロジェクトの
輪郭を導き、依頼者に提示、確認します。
◎予算計画 設計監理を含めたプロジェクト総額
◎建物概要 建築の構造、規模、主な仕様
◎スケジュール 竣工時期の目標

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プロジェクトフレームの3要件

①予算計画/業務受託金額計算
ご希望の建物内容から工事費と予備費、設計監理費を類推します。
注文住宅では、本体工事・別途工事の区別はありません。
エアコンや照明器具、カーテン・ブラインドも工事費に含まれます。
家具や下駄箱・クロゼットなどの収納、植栽やカーポートの外構も
建築工事の範囲に含めることができます。

②建物概要
予算計画から推測できる工事総額とご要望を元に、
建物の構造や階数、面積など、概要を導き出します。

③スケジュール
設計監理契約から竣工・引渡しまで、プロジェクトの全体スケジュールを策定します。

3設計監理契約、設計着手

プロジェクトフレームに合意したら、依頼者と
建築家は、設計監理契約を締結します。
建築家は依頼者の要望をヒアリングし、
併せて敷地について調査を開始。
法令規制、土地やプロジェクトの条件や特性を理解し、
予算を念頭に置きながら、プランニングを開始します。

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契約は重要事項を確認してから

契約締結前に、業務期間や提出図面の内容、業務報酬など契約内容を重要事項として文書にまとめ、
依頼者と建築家が相互に確認します。
書面で合意した上で、設計監理業務委託契約を締結します。

*設計業務の契約で、工事契約ではありません。
工事契約は図面完了後に、見積、業者選定を経て締結します。

4基本設計、実施設計 3〜6ヶ月程度

建築家は設計監理契約を締結後、基本設計業務に入ります。
依頼者からヒアリングし、要望を把握し設計に反映します。
関係官庁・機関に敷地の制約についてもヒアリング。
平面図、立面図ができたら依頼者と打ち合わせを重ねて
模型や3Dでイメージを確認し、基本設計を完成させます。

その後、建築の詳細を詰める実施設計に移ります。
キッチンやフローリング、仕上げの色や素材なども
実施設計の段階で選定します。

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基本設計と実施設計

①基本設計
プロジェクトフレームに基づいた構造や規模の範囲で、
敷地の有効利用や必要な室数・スペースの確保、動線、
を考慮し、依頼者に最もふさわしい建築を創造します。
平面図・配置図、立面図、断面図として、建築の概要を
規定します。

②実施設計
建築の具体的な指示書を作成するのが、実施設計です。
構造図、矩計図、基礎・屋根伏せ図などの躯体関連、
空調・設備・弱電・照明・建具・家具他の各図面、
仕上げ表など仕様を規定する図面まで。
細部まで規定することで、依頼者の個性や価値観が
建築に色濃く反映されます。

5見積、業者選定、申請 1〜2ヶ月程度

詳細まで決定した実施設計を元に、見積図面を作成します。
業種ごとに工事業者を募り、見積説明会を開催。
工事、機器、建材まで、可能な限り複数業者で相見積。
見積比較表を元に業者選定し、工事費が予算内に収まる
ことを確認してから、建築確認申請、工事準備に入ります。

行政による確認後、予定地での工事が可能になります。
長期優良住宅などの他の申請業務も、行います。

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建築確認、その他の申請

一定区域での建築工事には、計画する建物が建築基準法
その他の法律、条例等に合致するかを確認する、
行政への建築確認が義務付けられています。
地方公共団体の各種条例や、長期優良住宅、フラット
35の適合審査などが必要な場合も、この段階で
書類を作成して申請。
適合判定後に建築確認がおり、着工可能となります。

6工事契約、工程会議 

工事費が確定し、建築確認が降りたら、契約会を開催。
建築主と工事業者が、工事契約を締結します。
建築家は工事全体のスケジュールを説明し、
各業者の意見を聞いて工程を作成。
関係業者と調整しながら着工準備を進めます。

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工事契約会

依頼者と15〜20社程度の工事業者が一堂に会し、
契約会を開催。
工程会議、瑕疵保険の加入手続きなども、
この機会に行います。

7建築工事 工事期間4〜5ヶ月程度

工事が始まると、設計事務所は工事内容を図面と
照らし合わせて精査する監理業務を開始します。
工事終盤には監督官庁・検査機関が完了検査を、
建て主と設計事務所も竣工検査を行い、
工事が契約通りに施工されたかを確認します。
工事の完了後、保証書や取扱説明書を揃え、鍵を交換し、
支払いと同時履行で建物は依頼主に引き渡されます。

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工事品質を担保する3つポイント

①建物登録による保険制度、検査保証制度
オープンシステムで建てる建物は、建物登録の
保険制度及び検査保証制度で、工事中から
引渡し後までの補償が付きます。

②密度の濃い現場監理、各種検査への立会い
建築家による現場監理は頻度が高く、工事の確認のみ
ならず、工事の進捗状況に応じた柔軟なスケジュール
調整が可能になります。
中間検査、完了検査、各種認定検査にも立会います。

③メーリングリストと現場日記で情報共有
現場の情報共有を目的としたメーリングリストを作成し、
依頼者を含めて関係者全員が、現場の状況を逐一把握
することができます。
またブログ形式の「現場日記」で、工事の進行を手に
取るように把握できます。
→ sunny side 現場日記

8竣工後の安心

工事業者から引き渡される建物には、建物登録の保証書や 瑕疵保険付保証明書が発行されます。
ご入居後の補修や追加工事のお問い合わせには、
建築家がご相談内容を吟味して該当業者を特定、 業種が複数にわたる場合は調整、対応します。
もちろん増改築やリフォームも、建築家を家庭医のような
顧問建築士として、お気軽にご相談ください。

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安心の多重構造

①オープンシステム補償制度/2年点検
オープンシステム登録建物には、工事中から補償制度が
適用されます。引き渡し後は2年点検を行い、
10年間の長期保証に移行します。

②瑕疵担保責任保険
オープンシステムにおいても所定の工事業者は
住宅瑕疵保険に加入します。
竣工時にはお住まいになる建物が瑕疵保険加入業者から
引き渡されたことを証明する「付保証明書」が交付されます。

③補修やリフォームのご相談
家族構成の変化などで必要が生じたら、お気軽に
ご相談ください。
水周りの改修から間取りの変更まで、内容とご予算に
応じて最適なアドバイスをいたします。